Многие продавцы наивно полагают, что они будут защищены законом или что мошенничество — это что-то, что происходит только с другими людьми. Однако реальность такова, что преступники постоянно совершенствуют свои методы, используя современные технологии, включая искусственный интеллект для подделки видео и аудио, создание фальшивых документов с невероятной точностью, и применение психологических манипуляций. Вместо того чтобы ждать, пока произойдёт беда, каждый продавец недвижимости должен заранее подумать о методах защиты своих прав и своего имущества.
Основные схемы мошенничества: Как именно вас пытаются обмануть
Одной из наиболее распространённых схем мошенничества является создание фиктивного бронирования квартиры. Аферисты размещают объявления о продаже квартиры в интернете или используют давно подготовленные поддельные объявления, привлекающие потенциальных покупателей низкой ценой. Когда заинтересованный покупатель проявляет желание купить квартиру, мошенник просит перевести деньги на карту «за бронирование» или «за срочное оформление документов». После получения денег преступник либо исчезает, изменив номер телефона и закрыв все контакты, либо продолжает наживку, требуя всё новые и новые платежи для «завершения процесса». Жертва в итоге теряет денежные средства, а договор купли-продажи никогда не заключается.
Другая опасная схема — это продажа квартиры по поддельным документам. Преступники арендуют квартиру на короткий период (обычно на неделю-две), затем подделывают паспорт собственника, копируют все необходимые документы из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), создают поддельные договоры дарения, купли-продажи или другие правоустанавливающие документы. После этого они быстро находят покупателя (часто предлагая квартиру по цене значительно ниже рынка), заключают сделку и исчезают с деньгами. Реальный собственник квартиры узнает о происшедшем только через несколько недель или месяцев, когда получает уведомление от Росреестра о том, что его квартира была зарегистрирована как собственность другого лица.
Более изощрённая схема — использование подставных лиц и поддельных доверенностей. Мошенники могут нанять пожилого человека или социально уязвимого гражданина, который согласится выступать в роли собственника квартиры, и снабжают его поддельной доверенностью от якобы реального владельца. При встрече с покупателем эта подставная личность выглядит убедительно и может ответить на вопросы о квартире, так как мошенники подробно инструктируют его. После завершения сделки и получения денег подставное лицо исчезает, и покупатель обнаруживает, что квартира не принадлежит ему, так как доверенность оказывается поддельной, а реальный собственник появляется с требованием вернуть имущество.
Первый уровень защиты: Установка запрета на регистрацию сделок без вашего присутствия
Самый простой и эффективный способ защиты от мошенничества — подать заявление в Росреестр о наложении запрета на проведение любых операций с вашей квартирой без вашего личного присутствия. Это можно сделать быстро и легко, используя несколько доступных методов. Первый способ — это обратиться в личный кабинет на сайте Единого портала государственных услуг (Госуслуги) и заполнить электронное заявление. Второй способ — это прийти в Многофункциональный центр (МФЦ) с паспортом и подать заявление лично. Третий способ — обратиться непосредственно в регистрационное отделение Росреестра, если вы знаете его адрес в вашем городе.
После подачи этого заявления в реестр будет внесена соответствующая пометка, которая будет видна всем лицам, пытающимся осуществить сделку с вашим имуществом. Если кто-то попытается совершить сделку по вашей квартире без вашего физического присутствия (например, используя поддельные документы или подставное лицо), регистрирующий орган отклонит такую сделку и вернёт документы заявителю. Это означает, что даже если преступник подделал все документы идеально, подделал ваш паспорт и может выглядеть как вы, если вы не присутствуете на рассмотрении документов в Росреестре, сделка не состоится.
Крайне важно помнить, что этот запрет не действует в двух случаях: если недвижимость продаётся по решению суда (например, при банкротстве или взыскании долга) или по требованию судебного пристава-исполнителя. Однако в нормальной ситуации, когда вы просто продаёте свою квартиру добровольно, этот запрет работает как железная броня против большинства типов мошенничества. Такой запрос имеет неограниченный срок действия, и вы можете снять его в любой момент, написав новое заявление в Росреестр, если вы всё же захотите продать квартиру.
Второй уровень защиты: Использование нотариального удостоверения при оформлении сделки
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры является одной из самых надёжных форм защиты от мошенничества. Хотя по закону при продаже квартиры обязательной является государственная регистрация в Росреестре, но сам договор можно заключить и в простой письменной форме без нотариуса. Однако, если вы добавите нотариальное удостоверение, это даст вам дополнительную защиту. Нотариус, при подготовке сделки, лично проверяет подлинность всех документов, включая паспорт собственника, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии обременений на имущество, и документы о праве собственности.
Одним из наиболее важных моментов является то, что нотариус может использовать Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) для проверки информации о продавце в государственных базах данных, включая информацию о наличии над человеком опеки или попечительства, о его недееспособности или ограниченной дееспособности. Если нотариус обнаружит, что продавец недееспособен или находится под опекой, он имеет право отказать в удостоверении сделки. Кроме того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов, что служит дополнительным доказательством того, что участники сделки были в адекватном состоянии в момент её заключения.
Когда нотариус удостоверяет сделку, он берёт на себяо пределённую ответственность. Если впоследствии выяснится, что какой-то из документов был поддельным, и нотариус не заметил подделки (если это явная подделка), то нотариус может быть привлечен к ответственности. Это означает, что нотариусы работают очень тщательно и внимательно проверяют все детали. Поэтому проведение сделки через нотариуса значительно снижает риск попадания в мошеннические сети. Конечно, услуга нотариуса стоит денег (обычно от одного до трёх процентов от стоимости квартиры), но эта инвестиция в защиту себя часто окупается спокойствием и уверенностью в законности сделки.
Третий уровень защиты: Проверка документов и дееспособности продавца
Перед заключением любой сделки покупатель (или его представитель) должен требовать проверки всех документов продавца и, в первую очередь, его дееспособности. Вы имеете право попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических расстройств, которые могли бы влиять на его способность осуществлять сделки. Аналогично, вы можете попросить справку из наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не состоит на учёте и не имеет проблем с наркотиками или алкоголем.
Хотя законодательство не требует обязательно предоставлять эти справки, их наличие служит дополнительным доказательством дееспособности продавца. Если продавец отказывается предоставить такие справки без объяснения причин, это должно быть сигналом к осторожности. Вы также имеете право потребовать справку из органов опеки и попечительства о том, что над продавцом не установлена опека или попечительство, что подтверждает его полную дееспособность. Все эти документы можно получить достаточно быстро — обычно за один-два дня.
Также необходимо проверить подлинность паспорта продавца. Вы можете проверить его через Госуслуги, используя специальный сервис МВД России, или вы можете обратиться к нотариусу, который имеет доступ к специальным справочникам и может проверить подлинность паспорта визуально. Признаки поддельного паспорта включают отсутствие водяных знаков, несоответствие фотографии, кривой или смещённый шрифт, странное состояние документа (если он выглядит совсем новым, хотя дата выдачи старая), несоответствие серии паспорта региону выдачи, или отсутствие необходимых печатей и штампов. Если вы обнаружите хоть один из этих признаков, откажитесь от сделки немедленно.
Четвёртый уровень защиты: Проверка юридической чистоты имущества
Юридическая чистота квартиры — это понятие, которое включает отсутствие на квартире любых обременений, долгов, арестов или других проблем, которые могут помешать её свободной продаже. Первое, что нужно сделать, — это заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать на сайте Росреестра за 350 рублей, или в МФЦ, или через нотариуса. В этой выписке будет информация о том, кто является зарегистрированным собственником квартиры, есть ли на ней обременения (ипотека, залог, арест), есть ли зарегистрированные права третьих лиц на часть квартиры, и другая важная информация.
Если в выписке указано, что на квартире есть залог банка (ипотека), это означает, что банк имеет право закрыть недвижимость и выселить жильцов, если кредит не будет погашен вовремя. Если указан арест, это означает, что суд наложил запрет на регистрацию сделок с квартирой. Если указано, что на квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети продавца, это означает, что для продажи квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства. Все эти проблемы должны быть решены ДО начала сделки, а не после.
Кроме того, необходимо проверить техпаспорт квартиры и сравнить его с выпиской из ЕГРН и с реальным состоянием квартиры. Если в техпаспорте указано, что в квартире три комнаты, а на самом деле их четыре (то есть была произведена незаконная перепланировка), то это может привести к проблемам. После регистрации сделки вы, как новый собственник, можете получить штраф и обязанность узаконить перепланировку за свои деньги. Если перепланировка невозможна узаконить (например, если она нарушает безопасность дома), суд может обязать вас восстановить первоначальную планировку, что обойдётся очень дорого.
Пятый уровень защиты: Правильное заключение договора аванса или задатка
Когда вы нашли покупателя и он согласился купить вашу квартиру, обычно следует фиксирование этого согласия путём заключения соглашения об авансе или задатке. Аванс — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в знак серьёзности его намерений и как гарантию того, что он не передумает. Если покупатель откажется от сделки без уважительной причины, то аванс остаётся у продавца. Если же продавец откажется от продажи после получения аванса, он должен вернуть покупателю двойную сумму аванса.
Однако здесь есть множество подводных камней, о которых должны знать продавцы. Во-первых, договор аванса необходимо подписывать непосредственно с покупателем, а не с риэлтором или агентством, если вы хотите иметь полный контроль над ситуацией. Если вы подпишете договор с агентством, то агентство может стать посредником, и возврат денег в случае проблем может осложниться. Во-вторых, необходимо чётко определить в договоре условия, при которых аванс может быть возвращен без потерь покупателю. Например, если при проверке документов выяснится, что на квартире есть скрытые дефекты (протечки, плесень, проблемы с электроснабжением), или если обнаружится незаконная перепланировка, покупатель должен иметь право вернуть аванс.
В-третьих, необходимо указать точные сроки завершения сделки. Если продавец не успевает собрать документы в указанный срок, покупатель имеет право потребовать возврата аванса. Для защиты от таких проблем рекомендуется требовать от покупателя полного пакета документов ДО получения аванса. Это означает, что покупатель должен предоставить копию его паспорта, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если он переходит на его счёт), доказательство наличия денег (выписка из банка), и другие необходимые документы. Если он отказывается это делать, это может быть признаком мошенничества.
Шестой уровень защиты: Безопасная передача денег и правильное оформление сделки
Когда пришло время фактической передачи денег, необходимо соблюдать максимальную осторожность. Никогда не передавайте все деньги раньше регистрации прав собственности в Росреестре. Оптимальный порядок действий следующий: сначала оформляется договор купли-продажи (желательно нотариально удостоверенный), затем этот договор отправляется на регистрацию в Росреестр, и только после того, как Росреестр подтвердит регистрацию прав собственности на покупателя, продавец получает полную сумму денег.
Передача денег должна происходить безналично, через банковский перевод с документированием. Никогда не принимайте деньги наличными без соответствующих расписок и документов. Если покупатель настаивает на передаче денег наличными и без документов, это большой красный флаг. Мошенники часто предпочитают наличные платежи, так как их сложнее отследить и восстановить в случае необходимости. Если всё же приходится принимать наличные деньги, составьте расписку, в которой указано, какую сумму вы получили, от кого, в каких целях и с указанием даты и подписей обеих сторон.
Кроме того, желательно провести сделку через эскроу-счёт. Это специальный счёт в банке, на который покупатель вносит деньги, и они находятся под контролем банка до момента, пока оба участника сделки не подтвердят выполнение своих обязательств. После этого банк перечисляет деньги продавцу. Эскроу-счёт защищает обе стороны от мошенничества и является стандартной практикой при сделках с недвижимостью на сумму более миллиона рублей. Хотя услуга эскроу-счёта также стоит денег (обычно от одного до двух процентов от суммы), эта инвестиция часто окупается спокойствием и безопасностью сделки.
Седьмой уровень защиты: Общение с потенциальными покупателями и их проверка
Когда вы выставляете квартиру на продажу, вы неизбежно будете получать звонки от потенциальных покупателей. Необходимо быть крайне осторожным при таких контактах, так как мошенники могут выдавать себя за серьёзных покупателей. Если кто-то звонит вам и говорит, что ему срочно нужна ваша квартира и он готов заплатить значительно больше, чем рыночная цена, или если он просит перевести ему деньги предварительно для различных целей, то это, вероятно, мошенничество.
Серьёзные покупатели всегда хотят увидеть квартиру лично перед тем, как взять на себя обязательство купить. Если покупатель отказывается от личного осмотра и говорит, что он будет доверять только фотографиям или видеозаписям, или если он предлагает купить квартиру по телефону без просмотра, это очень подозрительно. Такие покупатели могут быть либо мошенниками, которые нашли вашу квартиру в интернете и хотят использовать её фотографии и информацию для создания поддельного объявления о продаже, либо людьми, которые не планируют серьёзную покупку.
Также необходимо быть осторожным при встречах с потенциальными покупателями. Никогда не открывайте дверь незнакомцам без проверки. Попросите покупателя заранее позвонить перед приходом. Если вы не живёте в квартире постоянно, попросите риэлтора или доверенного человека присутствовать при осмотре. Никогда не оставляйте квартиру открытой или оставляйте в ней ценные вещи, когда проходит осмотр. В некоторых случаях мошенники могут использовать осмотр квартиры как предлог для кражи или для сбора информации о вас.
Восьмой уровень защиты: использование профессиональных услуг и консультация с адвокатом
При продаже квартиры, особенно если её стоимость значительна, рекомендуется обратиться к профессионалам - адвокату или риэлтору с хорошей репутацией. Адвокат проверит все документы, убедится в юридической чистоте квартиры, проверит дееспособность покупателя, и будет присутствовать при подписании всех документов. Риэлтор, работающий через авторитетное агентство, также может оказать помощь в проверке покупателя и в осуществлении процесса продажи безопасным образом.
Стоимость услуг адвоката обычно составляет от двух до пяти тысяч рублей за консультацию и проверку документов, или от одного до трёх процентов от стоимости квартиры за полное сопровождение сделки. Хотя это может показаться дорого, на самом деле это инвестиция в защиту вашего имущества. Если адвокат или риэлтор обнаружат проблему в документах, это может спасти вас от огромных потерь. Кроме того, наличие профессионала при сделке дополнительно пугает потенциальных мошенников, так как они знают, что их схемы будут разоблачены.
При выборе адвоката или риэлтора убедитесь, что они имеют лицензию и хорошую репутацию. Вы можете проверить лицензию адвоката в реестре Федеральной палаты адвокатов России. Вы можете проверить лицензию риэлтора в реестре саморегулируемых организаций или в местном органе власти. Если адвокат или риэлтор отказывается показать вам свою лицензию или не может документально подтвердить свои полномочия, немедленно откажитесь от его услуг.